Comment acheter un bien immobilier appartenant à une collectivité ?

Chaque année, les collectivités territoriales de l’Indre, à savoir : les communes, les communautés de communes et le département vendent un certain nombre de terrains ou d’immeubles leur appartenant. La difficulté pour l’immense majorité des acquéreurs potentiels est l’absence de publicité en la matière. Le plus souvent, ces ventes se réalisent de manière très discrète. Les riverains eux-mêmes n’apprennent généralement la vente qu’après coup. Pour éviter ce genre de déconvenue, il est préférable de savoir certaines choses.

Quels biens une collectivité peut-elle vendre ?
Les collectivités territoriales disposent d’un domaine public et d’un domaine privé. Les écoles, les mairies, les routes, les stades par exemple font partie du domaine public. Ces biens immobiliers sont inaliénables. Ils assurent un service public à la population et ne peuvent pas être vendus. En revanche, si la collectivité est propriétaire d’un champ, d’un appartement, d’un terrain à bâtir ou d’une maison, il s’agit de son domaine privé et elle est en droit de le vendre comme tout un chacun.
Le déclassement d’un bien du domaine public
Notons qu’une collectivité peut déclasser un bien immobilier de son domaine public pour le mettre dans son domaine privé. Imaginons qu’une municipalité décide de construire une nouvelle école car l’ancienne est trop vétuste et trop difficile à rénover. L’ancienne école n’est plus utilisée en tant que service public aux usagers. Dès lors, la commune peut décider de sortir cette parcelle de son domaine public et de l’intégrer à son domaine privé. L’ancienne école pourra ainsi être vendue.
Ni publicité, ni mise en concurrence
La vente d’un bien immobilier issu du domaine privé d’une collectivité territoriale n’est pas soumise aux dispositions du Code des marchés publics. En clair, les collectivités font ce qu’elles veulent en la matière. Elles peuvent vendre à la personne privée ou morale de leur choix sans faire aucune publicité ni aucune mise en concurrence. Cette absence de régulation est bien évidemment la source de tous les abus et autres « petits arrangements entre amis ». L’absence de publicité permet par exemple à un maire de vendre un bâtiment communal à un « ami » sans qu’aucun concurrent ne puisse s’interposer puisque personne n’est au courant que le bien est en vente. L’opacité est la plus complète. L’absence de mise en concurrence, quant à elle, permet bien souvent de vendre moins cher que le prix du marché.
L’avis des Domaines
Dans les communes de plus de 2 000 habitants, il est obligatoire de demander une estimation du prix du bien au service des « Domaines ». Dans les petites communes, l’avis des Domaines est facultatif. Les Domaines sont un service de l’État chargé, entre autres, de l’évaluation des unités foncières. Ils rendent un avis sur le prix de l’immeuble mis en vente mais les collectivités n’ont pas l’obligation de suivre cet avis. Elles peuvent le minorer ou le majorer sur motivations. En pratique, elles peuvent également biaiser facile- ment le montant estimé. En effet, ce sont elles qui envoient les éléments de dossier aux Domaines et ces derniers n’ont pas les moyens humains de vérifier la réalité sur place. Pire, dans certains cas le service des Domaines n’a même pas le temps de répondre aux sollicitations des collectivités dans les délais impartis par la loi. Certaines ventes se réalisent donc sans ce fameux avis.
Principe d’égalité et de non-discrimination entre les acquéreurs
Même si les collectivités territoriales ont une très large latitude pour vendre leurs biens immobiliers, elles doivent cependant respecter un pilier de notre démocratie : l’égalité entre les citoyens. De la sorte, si une collectivité vend un bien immobilier et que plusieurs acquéreurs se déclarent, il est impossible à celle-ci d’en sélectionner un de manière totalement arbitraire. Elle doit mettre en place alors un processus de sélection garantissant le principe d’égalité et de non-discrimination entre les acquéreurs.
Requalification en contrat de commande publique
Par ailleurs, il arrive que la collectivité impose des spécificités bien précises (comme la réalisation d’un certain nombre ou type de constructions) pour accepter de vendre son bien immobilier. Dans ces conditions, il s’agit d’un contrat de commande publique et le Code des marchés publics s’applique totalement. La vente est alors de facto soumise à une obligation de publicité et de mise en concurrence.
Mandat immobilier
De même, lorsqu’une collectivité souhaite recourir à un agent immobilier ou au service immobilier d’un notaire pour mettre en vente un bien immobilier, le contrat de mandat constitue un marché public. Par conséquent, il doit être passé selon les procédures de publicité et de mise en concurrence prévues par le Code des marchés publics.
Conseil aux futurs acquéreurs
Si vous êtes intéressés par un bien immobilier appartenant à une collectivité locale, vous devez faire connaître vos intentions par courrier recommandé au responsable de cette collectivité : maire, président de la communauté de communes ou président du conseil départemental. Il faut faire cette démarche surtout si le bien n’est pas officiellement à vendre. Ainsi, vous avez une preuve, avec une date certaine, pour prétendre à être sur la liste des acquéreurs potentiels le jour où la collectivité décide de vendre. Le responsable de la collectivité ne peut pas vendre sans vous informer des suites du dossier. Dans le cas contraire, il compromet gravement la légalité de l’acte de vente